Aujourd’hui, 16 millions de Français ont plus de 60 ans et en 2030 ils seront 20 millions. Proposer des logements adaptés aux seniors, leur offrir un habitat bien pensé et sécurisé, pérenniser les liens sociaux et garantir leur autonomie devient alors un enjeu prioritaire de la « Silver économie ». Le support résidences services seniors permet alors de répondre à ces nouveaux besoins. 

Le vieillissement de la population : un enjeu majeur du 21ème siècle

Depuis plusieurs années, le vieillissement de la population est un enjeu majeur. En effet, nous faisons face à une évolution démographique inédite. D’ici 2070, la quasi-totalité de la hausse de la population concernerait les personnes âgées de 65 ans ou plus, avec une augmentation particulièrement forte pour les personnes de 75 ans ou plus. Cette évolution conséquente de la population représente ainsi un enjeu fondamental sur le plan humain et sur la société dans son ensemble à travers les secteurs tels que les services d’aide à la personne, l’aide à domicile, l’habitat, le transport, la sécurité et les loisirs. Nous pouvons alors identifier de nouvelles attentes des personnes âgées en termes d’immobilier.  

Les résidences services seniors

Les résidences services seniors répondent aux préoccupations des seniors autonomes qui vivent dans des logements qui ne sont plus adaptés à leurs besoins : surface devenue trop grande, entretien trop contraignant ou encore localisation inadaptée à leur mode de vie… Ces résidences ont pour objectifs de répondre à des besoins de plus de sécurité, de confort et simplifient la vie du locataire via des outils connectés ou encore un panel de services à la carte (sport, piscine, ateliers créatifs…) en fonction des envies du quotidien. Réduire l’isolement est aussi l’un des enjeux essentiels puisqu’en France, plus de 900 000 seniors sont en situation d’isolement social dont 300 000 recensés qui n’ont pratiquement aucun contact avec autrui, tout cercle confondu : familial, amical, voisinage ou réseau associatif. L’isolement est malheureusement un facteur de risque important de perte d’autonomie. En se rapprochant du cœur des villes, les seniors peuvent participer à la vie économique et avoir accès à l’ensemble des services du quotidien et commerces de proximité. Ils participent à la vie associative du quartier en réalisant des sorties, des activités sportives ou culturelles. Ces résidences s’adaptent ainsi aux seniors d’aujourd’hui tout en leur offrant une réelle indépendance.

Pourquoi investir dans une résidence services seniors ?

La silver économie, soit l’économie des seniors, concerne l’ensemble des produits et services destinés aux personnes âgées de plus de 60 ans. L’objectif de ces produits et services est d’améliorer leur qualité de vie. Aujourd’hui, même s’il existe différentes gammes de résidences seniors avec des exploitants spécialisés pour répondre à différentes typologies de clientèle, la demande reste supérieure à l’offre. On estime à 81 200 lits à fin 2020 disponibles en résidences seniors pour plus de 6 500 000 personnes de plus de 75 ans. Le taux de couverture est donc encore très faible. Investir en résidences seniors c’est le moyen de donner du sens à son investissement puisqu’il va permettre de participer à un enjeu sociétal fort et de favoriser le bien vieillir de nos aînés.

Les avantages de l’investissement en LMNP 

Investir en résidence seniors consiste à investir en location meublée, soit, la location d’un logement disposant d’un mobilier pour permettre au locataire de l’occuper immédiatement. La principale caractéristique de la location meublée en résidence services (résidences médicalisées, tourisme, affaires, seniors, étudiantes) c’est le fait que le locataire n’est pas le locataire final qui habite l’appartement. L’investisseur loue son bien à un exploitant professionnel qui va à son tour le louer à un résident. En résidence seniors, ces exploitants sont spécialisés et au service du bien-être des seniors.

L’exploitant gère l’intégralité de la résidence dans laquelle l’investisseur a acquis un logement. L’investisseur, propriétaire du bien, conclu donc avec l’exploitant un bail commercial. L’objectif de ce contrat est d’éviter les risques d’un bail locatif traditionnel que l’on peut avoir sur de l’investissement résidentiel. L’exploitant va porter la majorité, voire la totalité des charges de copropriété, de travaux et de taxes foncières dans certains cas. Via ce bail commercial, l’exploitant professionnel est également chargé de louer les appartements. Le bail commercial va ainsi permettre d’éviter les risques locatifs puisque l’exploitant doit verser de manière régulière les loyers tels que définis dans le bail commercial. Ce bail offre ainsi à l’investisseur un confort de gestion. Ce type d’investissement permet également à l’investisseur de bénéficier de rendements élevés permettant de préserver son pouvoir d’achat et de bénéficier du remboursement de la TVA. C’est un investissement idéal pour anticiper sa retraite en créant des revenus supplémentaires tout en profitant d’une fiscalité particulièrement attractive en générant des revenus défiscalisés. Investir en location meublée et notamment en résidences services seniors, permet à l’investisseur de sécuriser son patrimoine via un actif tangible et résilient.

Investir en résidence services seniors permet ainsi de répondre à des enjeux sociétaux et démographiques tout en offrant indépendance, sécurité et sociabilité aux personnes âgées. Un investissement qui a du sens et qui s’adapte à la conjoncture !

Les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et les Résidences Services Seniors entrent tous les deux dans la catégorie beaucoup plus vaste des Maisons de Retraite. La différence fondamentale entre ces deux types d’établissements, outre leur périmètre juridique, tient principalement dans le niveau d’autonomie des résidents et par conséquent dans leurs besoins de prise en charge.

Il convient donc d’opérer une distinction claire entre ces deux typologies : à la différence des EHPAD, les résidences services seniors ne sont pas des établissements médicalisés. Ces dernières ne proposent pas de prise en charge médicale organisée en lien avec l’ARS et un médecin coordinateur de leurs résidents, seule y est possible la mise en place d’une aide à domicile (aux frais du résident) ou le cas échéant l’intervention de services de soins infirmiers à domicile (SSIAD). Elles ne peuvent, de fait, accueillir que des personnes âgées relativement autonomes.  A contrario, les EHPAD sont en capacité d’accueillir à la fois des personnes âgées autonomes mais aussi des personnes âgées dépendantes, voire très dépendantes.  

Définition et fonctionnement des EHPAD

Les EHPAD sont des structures qui dépendent du secteur social et médico-social au sens de l’article L. 312-1-I-6° du Code de l’Action Sociale et des Familles (CASF). S’agissant d’un établissement social ou médico-social, l’ouverture d’un EHPAD est expressément soumise à la délivrance d’une autorisation d’exploitation (article L312-1 et suivants). Celle-ci, délivrée après avis de la Commission d’Appel à Projet, est soumise à une procédure d’autorisation conjointe du Président du Conseil Départemental et du Directeur Général de l’Agence Régionale de Santé (ARS). Valable 15 ans, elle fait l’objet d’évaluations internes et externes régulières pendant toute sa durée et lors de son éventuel renouvellement. Il y a donc un numerus clausus strict pour ce genre d’établissements qui ne peut être ouvert sans cette autorisation.

S’agissant d’un établissement devant délivrer des soins, il doit par ailleurs obtenir une autorisation et conclure avec les autorités de tarification soit une Convention Tripartite (si avant conclusion d’un Contrat Pluriannuel d’Objectifs et de Moyens – CPOM), soit chaque année un Etat Prévisionnel des Recettes et Dépenses (EPRD) fixant les objectifs de qualité de prise en charge et ses moyens financiers de fonctionnement (budget dépendance et hébergement délivré par le Conseil Général et budget soins délivré par l’ARS). Un EHPAD dispose de trois sources de rentrées financières :

• Le tarif hébergement: entièrement à la charge du résident qui peut sous condition de ressources bénéficier de certaines aides (APL/ALS) qui couvre toutes les dépenses relatives à l’hôtellerie, la pension… Dans certains établissements habilités à l’aide sociale, tout ou partie de ce tarif hébergement peut être pris en charge par le Conseil départemental.   
• Le tarif dépendance: ce tarif est variable en fonction du degré de dépendance de la personne hébergée (évalué par un médecin en fonction d’une grille d’évaluation – de GIR 1 très dépendant à GIR 6 pas de dépendance notable), il est pris en charge par le résident avec possibilité de bénéficier de l’APA).
• Le tarif soins: entièrement pris en charge par l’assurance maladie.

Il s’agit donc d’établissements recevant un public potentiellement très dépendant et nécessitant alors un personnel de soins et d’accompagnement conséquent (environ 0,6 équivalent temps plein par résident).

Ne pas confondre EHPAD et Résidences avec services pour Seniors

Les résidences avec services pour seniors gérées par un exploitant professionnel ne sont quant à elles pas destinées à l’accueil de personnes âgées dépendantes mais de personnes âgées encore autonomes. Ces résidences, non soumises à des procédures d’autorisation d’ouverture préalables, s’adressent majoritairement à des personnes de plus de 75 ans à la recherche d’un hébergement sous forme d’appartements (du type 1 au type 3 en général) accompagné de services complémentaires : restauration, conciergerie, animations… Côté tarifs, deux composantes sont à souligner : l’hébergement et les services (restauration, blanchisserie, ménage…). La tarification des services fonctionne généralement sous forme de forfaits, avec des services additionnels et optionnels.

A noter qu’en fonction des services proposés – à la personne ou services d’aide et d’accompagnement à domicile – elles doivent cependant obtenir des agréments des services de l’Etat.

S’agissant de seniors autonomes, il s’agit d’un choix de la part des résidents d’opter pour un nouveau mode d’hébergement. Les moteurs dans la prise de décision sont les suivants :

• Rompre leur isolement et, tout en gardant son indépendance, vivre avec d’autres personnes
• Faire le choix d’un logement configuré conformément à leur nouveau mode de vie (présence d’ascenseurs, salle d’eau adaptée, cuisine aménagée…)
• Bénéficier des services aptes à faciliter leur quotidien : restauration, aide à domicile, assistance 24h/24

A la différence des EHPAD, ces résidences services offrent des logements privatifs plus grands et dont la définition est au final très proche d’un appartement traditionnel avec, en outre, la possibilité pour le résident d’apporter ses effets personnels et du mobilier lui appartenant. Tout cela concourt à renforcer le sentiment de vivre chez soi, dans un environnement adapté à ses besoins et aux nouvelles contraintes que l’avancée en âge et l’isolement engendrent. S’agissant de seniors autonomes, leur besoin de lien social passe aussi par une accessibilité aisée aux commerces de proximité, aux transports en commun et aux conditions d’accueil de leur famille, autant de critères importants dans leur choix d’un nouvel habitat.   

L’hébergement seniors, l’enjeu de demain

Ce besoin d’un hébergement dédié aux seniors autonomes apparait d’autant plus important qu’aujourd’hui moins d’un logement sur dix a fait l’objet de travaux d’adaptation. Par ailleurs, chaque région verra le nombre de personnes de plus de 75 ans augmenter de plus de 45 % à horizon 2040 d’après les dernières prévisions de l’INSEE.  Même si le nombre de résidences services augmente chaque année, le sujet de leur hébergement deviendra très bientôt un enjeu crucial.

Selon l’INSEE, si les personnes de plus de 75 ans représentent aujourd’hui environ 9 % de la population, ils regrouperont plus de 12 % de la population à horizon 2030. Depuis plusieurs années, malgré cette pression démographique, les autorisations d’ouvertures d’EHPAD sortent au compte-goutte… Mécaniquement, les EHPAD accueillent une population toujours plus dépendante, laissant malheureusement les personnes moins dépendantes et celles quasiment autonomes dans l’incapacité de trouver un hébergement, ces dernières se tournant de plus en plus vers les résidences services.

Nous sommes donc, tant pour le sujet des EHPAD que pour le sujet de résidences services seniors qui répondent, vous l’aurez compris, à des besoins différents, confrontés à un enjeu social et sociétal. Il appartient à tous les acteurs concernés, qu’ils soient publics ou privés, de trouver les réponses à ce défi majeur.