L’engouement pour la Pierre-Papier ne se dément pas ces dernières années, notamment au travers de deux véhicules collectifs : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).
Démocratisation de l’offre auprès des investisseurs
Pour preuve, la capitalisation des SCPI a doublé en sept ans, pour atteindre une capitalisation globale de 55 Mds d’euros fin 2018. Les raisons de ce succès sont multiples, ce qui a permis de démocratiser une offre auprès d’une large typologie d’investisseurs.
D’un point de vue conjoncturel, les véhicules collectifs offrent un couple rendement-risque très intéressant dans un contexte économique global incertain. En effet, ceux-ci affichent des performances moyennes qui oscillent entre 3 et 5 % avec une volatilité maîtrisée. Cela correspond parfaitement aux épargnants qui souhaitent préparer leur retraite : ils vont privilégier la préservation de leur capital plutôt que des supports dynamiques à forte volatilité.
En outre, d’autres éléments structurels attirent ce type d’épargnants qui anticipent leur fin d’activité professionnelle. En effet, le passage à la retraite s’accompagne généralement d’une diminution de revenus significative. Ainsi, un récent sondage réalisé par IFOP illustre très bien cette préoccupation puisque « 65 % des épargnants français sont convaincus de devoir financer leur retraite eux-mêmes, soit 25 points de plus en un an ». La Pierre-Papier répond à ce besoin de revenus complémentaires en délivrant des revenus réguliers dans le temps. Enfin, la détention immobilière indirecte séduit particulièrement les épargnants retraités grâce à un atout de taille : la facilité de gestion. Une fois à la retraite, nous constatons généralement que les investisseurs souhaitent réduire leur implication personnelle dans la gestion locative de leurs biens immobiliers. La détention collective permet d’y répondre puisque cela est assuré par la société de gestion.
Les facteurs de succès de la Pierre-Papier
L’exemple de l’OPCI LF CERENICIMO +
Un OPCI se distingue particulièrement sur le marché et permet de diversifier ses revenus tout en limitant les risques. Il s’agit de l’OPCI LF CERENICIMO +.
Dans le prolongement des explications des facteurs de succès de la Pierre-Papier, ce véhicule collectif offre un réel « confort de gestion » aux investisseurs. Les propriétaires de parts de LF CERENICIMO + viennent complètement s’affranchir de la gestion en la confiant au fonds : le renouvellement du bail, la récupération de TVA, le paiement des charges et travaux…
En outre, le risque est dilué car nous observons une mutualisation à différents niveaux : thématique, géographique et exploitant. Le fonds de placement immobilier s’expose à différentes thématiques au travers de résidences services seniors, de tourisme, affaires, étudiantes et EHPAD. De plus, les investisseurs ne concentrent pas le risque sur un seul exploitant mais sur une multitude d’entre eux. Outre cette dilution du risque, le détenteur de parts de l’OPCI LF CERENICIMO + est complètement préservé de la volatilité des marchés financiers puisque le sous-jacent est purement immobilier (85 % immobilier direct). La poche de liquidité qui compose le fonds à hauteur de 15 % n’est pas investie : elle assure la liquidité intrinsèque en réglant les investisseurs sous 30 jours maximum suivant la date de rachat.
Enfin, l’objectif du fonds est de proposer une distribution régulière des revenus trimestriels qui sont de nature Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, les investisseurs vont pouvoir bénéficier de la fiscalité avantageuse propre au statut de la location meublée : la base imposable des revenus distribués est réduite significativement grâce à l’amortissement. Le fonds n’applique pas de délai de jouissance : les premiers revenus sont donc distribués le trimestre suivant la souscription.
D’un point de vue patrimonial, ce fonds de placement immobilier répond à un besoin de revenus immédiats tout en limitant l’impact fiscal. De ce fait, l’OPCI LF CERENICIMO + se positionne comme une réelle alternative aux SCPI, soumises à la fiscalité des revenus fonciers.
En synthèse, l’OPCI LF CERENICIMO + combine les avantages associés à l’immobilier collectif à ceux du statut de la location meublée.
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Cerenicimo Finance propose le premier OPCI grand public en immobilier géré multi-secteurs. Son produit LF Cerenicimo + est né d’un partenariat entre 2 groupes reconnus pour leur expertise : La Française et Consultim.
