Avec la fin du dispositif Censi-Bouvard, la modification des modalités du dispositif Pinel et une offre limitée en Pinel+, vers quels investissements locatifs faut-il désormais se tourner ? Découvrez nos conseils.
Censi-Bouvard et Pinel : pourquoi c’était si bien ?
Censi-Bouvard : le dispositif préféré des investisseurs en résidences services
Proposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard et adopté en mars 2009, le dispositif proposait à l’époque un avantage comparable à celui de la loi Scellier, à savoir une réduction d’impôt à hauteur de 25 % du montant investi réparti sur une période de 9 ans, pour les investisseurs en location meublée non professionnelle sur le marché primaire (VEFA ou VIR) et sur tous les types de résidences services.
Dans sa dernière version, le dispositif Censi-Bouvard, également appelé l’amendement Bouvard, permettait à un investisseur en LMNP (Loueur Meublé non Professionnel) de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition sur 9 ans sur un investissement effectué sur dans une résidence santé, étudiante ou seniors.
La très grande majorité des lots vendus en Censi-Bouvard ces dernières années l’était dans des résidences étudiantes car l’enveloppe d’acquisition était la plus accessible.
Cet amendement a été supprimé le 31 décembre 2022 sans dispositif de substitution.
Pinel et Pinel+ : quelles différences ?
Loi Pinel classique : des modalités qui ne séduisent plus
La loi Pinel, nommée d’après Sylvia Pinel (Ministre du Logement à l’origine du projet) est une disposition introduite par la Loi de Finances 2015. Le dispositif offrait la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si l’on s’engageait à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.
Le but ? Inciter les investissements dans l’immobilier neuf ou en VEFA, afin d’augmenter les offres sur le parc locatif, et plus particulièrement dans des zones tendues (où la demande dépasse l’offre).
Toujours d’actualité, la loi Pinel devient toutefois moins attractive pour les investisseurs. Trois changements majeurs :
- Depuis 2020, les maisons individuelles sont exclues du dispositif ;
- Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont été réduits : ils passent de 12 % à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % à 15 % pour une mise en location de 9 ans, et de 21 % à 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans ;
- À partir de 2024, la réduction d’impôt sera encore moins alléchante car les taux s’élèveront à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Loi Pinel+ : une offre rare
Depuis janvier 2023, le Pinel+ prend la suite du dispositif Pinel. D’un point de vue fiscal, Pinel+ propose les mêmes avantages que le Pinel avant 2023 : des taux de réduction d’impôt de 12, 18 et 21 % pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans.
Toutefois, les logements neufs devront respecter des nouveaux critères :
- Être localisés dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou situés dans une zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation ;
- Suivre des critères de performance énergétique et environnementale précis, que vous trouverez sur le site Internet de l’administration française ;
- Avoir des surfaces habitables minimales précise par catégorie de logement (à consulter ici) ;
- Posséder un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon, de 3 à 9 mètres carrés ;
- Compter deux façades d’orientations différentes pour les appartements T3 et plus.
Ce sont ces deux derniers critères qui participent à la raréfaction des offres en Pinel+. Mais ce n’est pas tout ! Les mises en chantier sont en baisse depuis la fin d’année 2022, tandis que les coûts d’opération ont fortement augmenté. Par conséquent, les promoteurs cherchent à écouler le stock actuel… Des biens éligibles au dispositif Pinel+ pourraient donc se trouver disponibles aujourd’hui, mais en trouver sera plus difficile dans les prochains mois.
Les meilleures alternatives aux Censi-Bouvard et Pinel
Épargne financière ou immobilière ?
Dans un contexte inflationniste, l’immobilier reste une solution d’investissement à privilégier dans la mesure où les loyers sont, en partie, indexés sur l’inflation (dans le cadre des baux commerciaux ou sur une location nue). À l’inverse, selon David Régin, Directeur commercial de Consultim Partners, « laisser son épargne sur des supports financiers classiques, c’est détruire de la valeur ».
« À quoi ressemblera ma retraite ? » : une question que l’on entend régulièrement, encore plus alors que les discussions sur la nouvelle réforme des retraites sont en cours. « L’objet même de cette réforme, c’est le maintien des pensions avec une augmentation de la durée de cotisation », explique M. Régin, précisant que l’objectif des investisseurs est donc d’anticiper leur départ à la retraite en utilisant leur effort d’épargne d’aujourd’hui pour se créer une rente ou un capital à terme.
L’investissement en LMNP : générer du revenu complémentaire net d’impôts
« Le dispositif Censi-Bouvard est mort, vive le loueur meublé amortissable ! », s’exclame David Régin. En optant pour le LMNP amortissable, il est possible d’annuler tout ou partie des revenus pendant une longue période : « 10/15 ans pour un paiement comptant, 20/25 ans pour un paiement à crédit », précise M. Régin.
Cette option offre une grande visibilité sur le rendement prévisionnel associé, grâce au bail commercial et l’indexation systématique des loyers. De plus, si l’on choisit d’opter pour des services proposés par Consultim Groupe, pas de contrainte de gestion, une sécurisation complémentaire de l’investissement et un accompagnement comptable réussi, grâce respectivement à Propertimo (property management), Immoguard (assurance revente en cas de force majeure) et Expertim (expertise comptable).
L’immobilier géré : une réponse à des besoins démographiques
En choisissant l’immobilier géré (un logement meublé en résidence services), vous pouvez bénéficier de toutes les offres du marché primaire et secondaire sur des segments répondant à des forts besoins démographiques. « Les étudiants ont des besoins locatifs très importants, surtout qu’ils sont de plus en plus nombreux à faire des études supérieures », indique le Directeur commercial de Consultim Partners. De plus, le vieillissement de la population engendre des besoins structurels très importants pour le troisième et quatrième âge. Pour finir, rappelons que la France est la première destination touristique au monde… Autant de besoins locatifs évidents et structurels auxquels répondent les résidences services, permettant de bénéficier du régime de loueur meublé.
L’immobilier géré et bail commercial, synonymes d’une meilleure visibilité de son investissement immobilier
En optant pour le LMNP, le propriétaire bailleur signe un bail commercial avec un locataire (le preneur à bail) exploitant le lot à des fins commerciales. En plus des mentions habituelles d’un contrat (parties, objet, localisation, etc.), plusieurs informations importantes sont mentionnées : montant du loyer HT (pour récupération éventuelle de la TVA), modalités de versement, modalités d’indexation, répartition des charges entre les parties, etc. Toutes ces informations seront valables durant la totalité du bail commercial, soit 9 ans minimum (et jusqu’à 12 ans). Ces modalités pourront être reconduites tacitement à la fin dudit bail, sauf en cas de renouvellement ou discussion entre les parties. Par conséquent, et contrairement à un investissement réalisé sur le marché résidentiel (avec une gestion personnelle des travaux et de la location), cela permet à l’investisseur d’avoir un cadre et une visibilité pour son investissement.
Le loueur meublé : une réponse aux principaux objectifs patrimoniaux
En plus de répondre aux défis actuels, la location meublée non professionnelle permet de répondre aux principaux objectifs patrimoniaux des investisseurs. En effet, le LMNP favorise la constitution d’une rente ou d’un capital en choisissant d’opter pour un lot sur le marché neuf et de profiter de l’effet de levier du crédit.
Si l’on n’a pas encore anticipé son départ à la retraite, ce n’est pas trop tard ! Autour de 55 ans, l’achat d’un lot en utilisant au maximum son effort d’épargne en s’orientant vers un crédit court permet de se créer des revenus complémentaires lors du départ à la retraite. Au début de sa retraite, l’achat comptant d’un lot sur le marché secondaire (où les enveloppes d’acquisition sont plus accessibles que sur le neuf) permettra de bénéficier de revenus immédiats complémentaires. Point complémentaire, et peu importe son âge, il est possible d’anticiper la transmission de son patrimoine en optant pour un schéma d’optimisation via une société (par exemple une SARL de famille).
Rappelons que tout investissement présente des risques et qu’il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du patrimoine qui saura, en fonction de votre situation personnelle, de vos besoins et de vos envies, vous proposer les meilleurs choix pour votre épargne
