Absent des débats, incompris des médias et mis de côté par les personnalités politiques… Mais pourquoi personne ne veut parler d’immobilier résidentiel ? Pourtant, plus que jamais, accéder à un logement (aussi bien du côté des propriétaires que des locataires) n’a jamais été aussi difficile pour les Français.
Immobilier : une crise sociale à l’horizon
En 2021, Nicolas Bouzou (économiste) parlait de « la grande misère du logement » dans l’Express. En février 2022, Robin Rivaton (essayiste et économiste) écrivait une note intitulée « Le logement, bombe sociale à venir » pour le think tank Real Estech. Un mois plus tard, Benjamin Nicaise, Président de Consultim Groupe, rencontrait 3 personnalités politiques pour discuter du problème. Malgré toutes ces alertes, aucune mesure n’a été mise en place et aucune piste de changement n’est véritablement enclenchée.
Invité dans notre émission « Parlons Éco » en décembre 2022, Robin Rivaton dresse un constat simple : « en 2023, on va assister à un nombre de lancements d’opérations [immobilières] extrêmement bas ». D’après lui, nous observerons « un maintien des prix » mais cela ne résoudra pas la demande de logement extrêmement élevée.
« Alors que les politiques reprennent la note que j’ai écrite en 2022 ‘’Logement, bombe sociale à venir’’, rien n’est fait pour corriger la tendance », indique M. Rivaton. Pourtant, le sujet reste explosif : le stock de logements disponibles n’a pas augmenté et se serait même « réduit », selon l’économiste.
« Quand il y a une crise du logement, il y a des personnes qui finissent malheureusement dans la rue, mais il y a aussi ce que l’on appelle de la cohabitation forcée », explique M. Rivaton. En effet, l’économiste donne l’exemple de ménages en instance de divorce qui continuent d’habiter ensemble ou d’enfants qui restent plus longtemps chez leurs parents (voire qui retourneraient chez ceux-ci). Parallèlement, on constatera également la démocratisation du coliving, nouvelle forme de colocation qui nous vient des États-Unis et appréciée par les jeunes actifs.
Une cohabitation forcée soulève de nombreuses questions, et pas seulement du côté du ministère du logement. « Un couple qui est censé se séparer, mais qui ne peut pas le faire à cause d’un problème de logement, cela peut amener des problèmes de violences, par exemple », souligne Benjamin Nicaise.
Passoires thermiques : assèchement du parc locatif en vue
En plus des constats réalisés par Robin Rivaton, Benjamin Nicaise rappelle la mesure interdisant la location de passoires énergétiques, en application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique de 2021. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, le propriétaire d’une d’un logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus augmenter le loyer entre deux locations. Les logements les plus énergivores, consommant plus de 450 KWh par m² par an, ne peuvent plus être mis en location. Pour ce faire, il est désormais obligatoire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Progressivement, les passoires thermiques seront entièrement retirées du parc locatif (2025, 2028 et 2034, pour les logements classés respectivement G, F et E).
De plus, M. Nicaise explique avoir constaté que des opérations de rénovation ne sont parfois possibles que par des travaux de copropriété. Certains propriétaires pourraient donc ne pas pouvoir effectuer ces rénovations et devoir retirer leur logement du parc locatif. « Ce n’est même pas un choix individuel du propriétaire bailleur ! », indique-t-il.
« Ma conviction profonde, c’est que notre pays ne pourra pas se permettre d’appliquer la loi », commente l’économiste Robin Rivaton, précisant même que « cette législation a sûrement en partie été construite en se disant qu’elle ne pouvait être appliquée ».
Un sujet qui commence à faire couler de l’encre du côté des personnalités politiques… En janvier 2023, lors d’un entretien avec Le Point, l’ancien Premier ministre, Édouard Philippe, a indiqué qu’il pensait que l’interdiction de la location des passoires thermiques était « une folie ! ». M. Philippe précise qu’il pense que cette mesure « a beau être le fruit des meilleures intentions du monde, elle va réduire le nombre de logements mis à la disposition des gens, et en général des plus fragiles ». Un passage qui a fait réagir le ministre du Logement, Olivier Klein : « ce qui est une folie, c’est de laisser les gens vivre dans des passoires thermiques ».
La crise du logement en France pourra-t-elle être évitée ?
« Pour relancer le marché, parce qu’on se dit que les Français vont descendre dans la rue car ils ne pourront plus se loger, parce que la Fédération du bâtiment commence à dire qu’ils ne pourront plus donner de travail à leurs ouvriers… Ça se finit comment ? Une loi de finances 2024 d’urgence, au mieux, ou en 2025, au pire ? », se demande Benjamin Nicaise.
À cela, M. Rivaton se dit plus pessimiste. « Il y a une opposition tellement forte au sein de Bercy sur le sujet du logement que nous n’aurons même pas un mécanisme de remédiation, et encore moins en 2024 ou 2025 », répond-il.
Pour Nicolas Bouzou, « le logement n’a jamais l’investissement politique qu’il mérite, au regard de ce qu’il représente pour les Français », nuançant toutefois le fait que le ministre du Logement, Olivier Klein, a conscience du problème et a repris la note de Robin Rivaton sur le sujet. De plus, il rappelle que des initiatives parlementaires ont quand même lieu, comme la loi « anti-squat » portée par Guillaume Kasbarian (Renaissance) et votée par une majorité des députés en décembre 2022.
« À court terme, on aura peut-être des ajustements, mais à moyen et long terme, on a plutôt un marché du logement qui restera un marché de pénurie », conclut le Président de Consultim Groupe.
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