Baisse des stocks en immobilier Pinel, quelles alternatives ?

Oct 1, 2020 | #Consult&moi n°2, #LMNP, #Pinel

La crise sanitaire n’a qu’assez peu impacté la demande d’immobilier neuf, les investisseurs gardant un fort appétit pour cet actif tangible, résilient et rentable. Elle a en revanche eu des conséquences sur l’offre qui s’effrite actuellement dans des proportions très importantes. 

Pinel : baisse de la construction de logement neuf

D’un côté, l’effet confinement qui a stoppé net l’instruction des permis de construire s’est ajouté à l’effet municipales, élections à l’aube desquelles les élus rechignent traditionnellement à l’accord de nouveaux permis. Ainsi, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, « le nombre de logements collectifs neufs autorisés a plongé de 100 000 unités entre 2019 et 2020 ».
De l’autre côté, la fin du confinement a vu émerger un plan intensif de soutien aux promoteurs, développé notamment par CDC HABITAT, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations. Ce ne sont pas moins de 50 000 logements neufs qui ont ainsi été achetés en bloc. Cet effet ciseau va donc venir considérablement assécher l’offre pour les particuliers dans les prochains mois, en premier lieu pour les investisseurs sur le dispositif Pinel.

Dispositif Censi-Bouvard : une alternative au Pinel

Dans ce nouvel environnement d’offre, le dispositif Censi-Bouvard, accessible pour les actes régularisés avant le 31/12/2021, doit retrouver ses lettres de noblesse auprès des investisseurs souhaitant défiscaliser.

Pour rappel, il permet de réaliser une économie d’impôt sur le revenu, à hauteur de 11 % du prix d’acquisition HT plus frais de notaires, sur les 9 premières années de l’investissement. Y sont éligibles les résidences services neuves hors résidence de tourisme. 11 %, c’est certes en façade moins attractif que les 18 % de réduction d’impôt promis au propriétaire Pinel sur le même horizon temporel, mais derrière le Censi-Bouvard se cachent d’autres atouts qui permettent de soutenir la comparaison.

Il faut d’abord rappeler que la réduction d’impôt du Censi-Bouvard se cumule avec un autre avantage fiscal de poids pour les résidences neuves, à savoir la récupération de le TVA grevant l’acquisition (taux de 20 %).
Ainsi, sur l’exemple d’un bien acheté 100 TTC, le prix de revient réel pour l’investisseur après avantage fiscal n’est que de 74,2 % (la réduction d’impôt de 11 % pesant 9,2  du prix TTC et la TVA pesant 16,6 % du prix TTC).

Si l’on fait le même exercice en Pinel avec le taux maximum de réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, le même prix de revient s’affiche à 79 %.
Contrairement aux idées reçues, l’avantage fiscal total acquis par l’investisseur est donc supérieur en Censi-Bouvard.
Aussi, lorsqu’on parle de « défiscalisation », il faut aussi s’intéresser à la balance entre l’économie d’impôt réalisée et les impôts générés par les revenus liés à l’investissement. Là encore, le Censi-Bouvard procure un argument de choix avec la possibilité depuis 2017 de cumuler le dispositif au régime d’imposition Micro BIC.

Le régime Micro Bic


Pour rappel, ce régime permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les revenus BIC encaissés en contrepartie de ne pas déclarer de charge. Un système particulièrement intéressant dans l’univers du Censi-Bouvard, qui affiche d’une part des rendements bruts plutôt élevés (4 % en moyenne) et d’autre part un volant de charges plutôt très faible (intérêts d’emprunt réduits dans le contexte actuel, charges locatives faibles voire nulles dans le cadre des baux commerciaux, impossibilité de pratiquer l’amortissement).
Le régime Micro BIC permet donc de réaliser sur le long terme des économies d’impôt sur le revenu BIC conséquentes et d’afficher une balance Réduction d’impôt / Impôt généré très cohérente en comparaison du Pinel.

La location meublée en résidence services

Enfin, l’investisseur averti doit prendre en considération que le flux fiscal de réduction d’impôt doit aussi être mis en rapport du flux locatif et donc du rendement pour juger de la performance globale de l’investissement.
Là encore, la location meublée, grâce au dynamisme des marchés locatifs associés aux modèles des résidences services éligibles au Censi-Bouvard (Seniors et Etudiant) et grâce également au volant de charges réduit pour l’investisseur, tire son épingle du jeu en proposant des rendements nets de charges supérieurs au locatif traditionnel.

Au total, la prise en compte de toutes les caractéristiques d’un investissement en Censi-Bouvard au-delà de la seule lecture du taux de réduction d’impôt doit permettre de mettre en avant la pertinence financière de ce modèle auprès des investisseurs dans un univers de rareté du stock. D’autant qu’avec un zonage Pinel rendant quasi-impossible les investissements inférieurs à 150 K€ et un resserrement des conditions de financement pour les investisseurs, les budgets maîtrisés des résidences services (à partir de 51 K€ HT dans notre stock actuel) prennent aujourd’hui encore plus leur sens.

  

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