Le logement est au cœur de nos sociétés. C’est le gros des patrimoines, l’essentiel de l’héritage, c’est ce qui occupe nos conversations et absorbent nos salaires. C’est aussi le lieu qu’on est heureux de retrouver après une journée de travail, un besoin primaire dont l’absence nous paraît révoltante. Beaucoup le subissent et parce qu’ils habitent trop loin des bonnes écoles, des bassins d’emplois, des opportunités économiques se retrouvent assignés à résidence. Parce qu’il est au cœur de la société, le logement devrait être parmi les toutes premières politiques publiques.
Le malaise du pouvoir d’achat
Le malaise du pouvoir d’achat semble incurable. Revendication première du mouvement des gilets jaunes, les 17 milliards de dépenses supplémentaires et baisses d’impôts ne l’avait pas étanché. Le pouvoir d’achat est double, niveau des revenus moins coût des consommations. Il est toutefois constamment commenté à l’aune des seuls salaires. Il est vrai que dans une économie concurrentielle comme la nôtre, où la mondialisation a permis de produire à des prix toujours plus bas, où les matières premières ne sont pas si rares que cela, où l’inflation est scrupuleusement maitrisée en dessous de 2%, la question des coûts parait au mieux anecdotique, au pire une vile diversion. Pourtant, si les milliards ne peuvent étancher une soif inextinguible, c’est parce qu’ils sont de plus en plus captés par un poste de dépense. Le logement. Si les classes moyennes et populaires se sentent asphyxiées, c’est parce que face à des revenus qui progressent peu, leurs dépenses pré-engagées, difficilement renégociables à court-terme, se sont envolées. En moyenne, les Français consacrent un peu moins de 20% de leurs revenus aux dépenses de logement, à savoir les loyers, les remboursements d’emprunt et les charges, déductions faites des aides au logement. Ce budget était de 16% en 2000. En prenant en compte les charges associées au logement, chauffage, assurance, frais de copropriété, ce chiffre grimpe à 25%. La moyenne nationale ne veut d’ailleurs rien dire tant les disparités sont fortes. 3,6 millions de ménages locataires dans le parc libre consacrent 36% de leur budget au simple paiement des loyers. 600 000 ménages propriétaires modestes de leur résidence principale dépensent la moitié de leurs revenus pour payer leur crédit.
La machine à inégalités
Les ménages qui ne sont pas propriétaires forment une catégorie de moins en moins aisée au fil du temps. La proportion de ménages propriétaires parmi les 25% les plus modestes a baissé par rapport à 1984. Le revenu est devenu un déterminant plus important de l’accès à la propriété qu’il y a trente ans. Les chances d’accès à la propriété d’un ménage du premier quartile de revenu par unité de consommation sont de 33 % de celle d’un ménage du deuxième quartile en 2013 ; elles étaient de 71 % en 1984. Inversement ceux qui sont déjà propriétaires voient leur patrimoine augmenter et peuvent même accéder à la multi-détention. Cinq millions de ménages sont multipropriétaires en France. Comme au Royaume-Uni. Ce chiffre a augmenté de 30 % depuis 2000[1]. Le clivage patrimonial épouse un clivage générationnel. Deux Britanniques âgés de 25 à 34 ans sur trois étaient propriétaires dans les décennies 1980 et 1990. Ils ne sont plus qu’un sur deux. La moitié des retraités étaient propriétaires sur la même période, ils sont désormais trois sur quatre. En France, la part de propriétaires a reculé dans toutes les catégories d’âge depuis 1990 sauf chez les plus de 60 ans où elle est passée de 65% à 74% en 2014.
Le moteur de la métropolisation
Il faut comprendre que la statistique nationale en matière de logement ne veut rien dire. Le traitement médiatique de l’immobilier est symptomatique. Les journalistes, qui habitent majoritairement en région parisienne, ne parle que de la hausse sans fin des prix de la capitale alors que de plus en plus de Français sont confrontés à la baisse de valeur de leurs biens. Sur les dix dernières années, -18% à Roubaix ou -24% à Béziers par exemple. Le moteur de la hausse des prix c’est la métropolisation. J’ai largement expliqué la force inarrêtable du phénomène de métropolisation dans mon précédent ouvrage La Ville pour tous (Editions de l’Observatoire, 2019). La concentration des emplois mais surtout des meilleurs établissements d’enseignement et d’activités de loisir aboutissent à une demande croissante pour habiter ces endroits-là. Elle est nourrie et perpétuée par un déséquilibre démographique majeure. L’Ile-de-France représente 20% de la population de France métropolitaine mais 80% de son excédent démographique. Il est illusoire de penser que les migrations à l’intérieur du pays pourraient compenser cela et qu’un retour en arrière est possible.
Le sentiment d’inégalités socio-spatiales trouve aussi racine dans des modes de consommation divergents entre les différents types de territoire. Des services brandis dans les médias comme les étendards de la modernité – livraison à domicile, applications de rencontre, micro-mobilité… – ne fonctionnent qu’avec un certain niveau de densité et à ce titre semblent réservés à quelques-uns. Encore une fois, la meilleure façon de faire cesser le sentiment de relégation, c’est de permettra à quiconque de pouvoir habiter dans les métropoles s’il considère que la vie y est plus intéressante sans être contraint par la question du prix du logement.
Le logement face à la crise sanitaire
Il a beaucoup été dit que la crise sanitaire pourrait être de nature à modifier cette tendance à la hausse des prix du logement par une redistribution de l’activité économique. C’est illusoire. L’organisation du travail que nous avons connue pendant le premier confinement ne correspond pas à celle du second et ne correspondra pas à celle qui émergera lorsque la crise sanitaire sera éteinte. Il serait stupide de considérer que rien n’a changé, il serait tout autant erroné de penser – comme trop d’éditorialistes se sont empressés de le faire – que tout a changé. Non les villes ne sont pas condamnées. Il y a certes un groupe de travailleurs qui a la possibilité de travailler totalement à distance. Ils opèrent le plus souvent sous le statut d’indépendant ou leurs entreprises leur demandent d’y passer. Ils sont plutôt jeunes, avec quelques années d’expérience en général, le temps de s’être constitué un carnet d’adresses minimal, et souvent déliés de contraintes familiales. Ils privilégient les métropoles régionales, souvent littorales, au détriment de l’Ile-de-France. Dans cette tranche, le nombre de familles est plus faible que beaucoup de gens avaient pu le penser car ils avaient négligé que l’emploi du conjoint et les stratégies éducatives pour les enfants sont deux facteurs pesant lourd dans les choix de localisation. Pour le factualiser, il y avait avant Covid 22 000 ménages actifs nets qui quittaient l’Ile-de-France chaque année. Imagine-t-on que ce chiffre double, il n’y aurait aucun impact systémique.
La progression du volume de transactions immobilières ces dernières années, passé de 700 000 en 2014 à 1 050 000 fin 2019, s’est faite en grande partie dans des territoires plus périphériques. A Paris, sur cette période, le volume de transaction sur la période est resté peu ou prou inchangé. Cela signifie que la restriction des conditions de crédit, conjuguée à une crise asymétrique qui fragilise d’abord des territoires dépendants de l’industrie, aura donc un impact différent sur les prix. On peut estimer que le recul sera très faible dans les plus grandes métropoles où la disparition de la clientèle étrangère et la demande pour locaux touristiques sera compensée par moins d’offre disponible. A l’inverse, les villes moyennes où les prix sont déjà à la peine devraient subir de plein fouet cette moindre solvabilité de la demande.
L’immobilier est un élément de plus en plus important des inégalités de patrimoine. Dans un contexte de masse monétaire grandissante, les actifs immobiliers dans les grandes villes s’apprécient car ils sont rares. Mais ils sont rares parce que nous le voulons. La rareté du foncier n’existe pas en soi. Il suffit de monter en hauteur et de densifier. Si les entreprises de croissance sont rares et valent des fortunes, il n’est pas facile de décréter qu’il faut en créer plus. Pour l’immobilier, la rareté n’est que le reflet de notre lâcheté. Ou plus précisément d’un poids électoral confié de manière disproportionnée aux ménages déjà propriétaires au détriment de ceux qui ne le sont pas et de leurs enfants. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, avec 181 200 permis de construire déposés en 2020, la construction de logements collectifs, est en baisse de 30 % par rapport à 2017. Un incendie qu’on regarde brûler vous dis-je.
[1] The Resolution Foundation, 2014.
Un article rédigé par Robin Rivaton
Economiste, essayiste, chroniqueur spécialisé sur les sujets de la smart city, de l’immobilier et des nouvelles technologies
