L’année 2020 a été pour tous une année « exceptionnelle » ; exceptionnelle par la crise sanitaire qui nous a confronté à un événement inédit, exceptionnelle par les changements que cette crise a induit dans nos modes de consommation et dans notre façon de travailler et exceptionnelle par notre capacité à nous adapter à cette situation. Les clients ont continué à investir et l’immobilier est resté pour beaucoup un support de choix quelques soient les objectifs poursuivis. Mais au sein de cette classe d’actif, beaucoup de choix s’offrent aux investisseurs : neuf ou ancien, immobilier résidentiel ou commercial ou encore immobilier géré. L’immobilier géré a démontré en 2020 toute sa capacité de résistance.
L’immobilier géré sous toutes ses formes
Les résidences gérées par un exploitant professionnel peuvent prendre des formes différentes (établissement pour personnes dépendantes, résidences de service séniors, étudiante ou de tourisme) mais elles offrent toutes les mêmes caractéristiques de nature à mettre l’investisseur dans les meilleures conditions : engagement de location par l’exploitant sur le long terme (à minima neuf années), aucune contrainte de location de son bien et visibilité sur les charges et impôts à payer. Dans le contexte que l’on connait, l’immobilier géré a démontré toute sa résilience, même pour le tourisme pourtant impacté par le 1er confinement et la fermeture des résidences de vacances. Cela tient à plusieurs explications.
Cas des résidences seniors et étudiantes
En premier lieu, ces résidences s’adressent à des locataires dont les besoins de logements et des services associés sont soutenus par des changements sociétaux majeurs en dehors de tout contexte économique particulier. En effet, la part des séniors et des étudiants ne cessent d’augmenter dans nos sociétés modernes et le phénomène prend de plus en plus d’ampleur. Il y a donc nécessité de les loger et l’offre de logements hors résidences de service n’est soit pas adaptée (séniors) soit pas suffisante (étudiants et jeunes actifs). La question de la dépendance et de la fin de vie est un sujet majeur dans la société auquel seuls les EHPAD peuvent répondre de façon massive. Il existe des solutions alternatives (maintien à domicile) mais qu’il est très compliqué de généraliser et pas adapté à toutes les situations. Il existe aussi, parmi les séniors, une catégorie de personnes souvent assez âgées, pas encore dépendantes, mais qui ne peuvent plus ou ne veulent plus vivre seules dans leurs logements habituels. Les résidences de Service Seniors sont une solution destinée à cette population dont les motivations principales pour les rejoindre sont la sécurité et la re-sociabilisation.
En effet, ce sont le plus souvent des veuves ou veufs qui se retrouvent isolés, seuls chez eux. Ce que leur apporte ce type de résidences, via les activités qu’elles proposent, c’est la fin de cet isolement et la remise en activité avec d’autres résidents. Pour les résidences de Tourisme, elles profitent du très fort pourvoir d’attraction de la France auprès des touristes français ou étrangers (1ère destination touristique mondiale). D’ailleurs, l’été 2020 et le niveau d’activité des établissements (mer ou montagne) a démontré que dès que nous pouvons partir en vacances, elles sont une vraie solution pour les familles qui souhaitent profiter de leurs infrastructures.
Un actif présentant un couple rendement / risque intéressant
En second lieu, l’immobilier géré offre aux investisseurs, en plus de la visibilité liée au bail commercial, un niveau de rentabilité élevé. En effet, dans un contexte général de taux très bas voir négatif, c’est un actif qui offre un couple rendement / risque particulièrement performant avec pas ou très peu de fiscalité sur les revenus perçus. Il y a très peu d’actifs qui permettent d’allier la sécurité de l’immobilier, la perception régulière de revenus sans la contrainte de la gestion du bien et une fiscalité aussi avantageuse. Dans un contexte parfois anxiogène, un investissement en immobilier géré permet de se projeter à moyen / long terme avec un grand niveau de sécurité comparativement à d’autres actifs beaucoup plus dépendants de la conjoncture économique.
Investir dans un OPCI
Pour investir dans l’immobilier géré il y a deux façons de le faire : en se portant acquéreur directement d’un logement au sein d’une résidence de services ou via un véhicule collectif. Dans ce second cas, le client se porte acquéreur de parts d’un fonds immobilier qui est lui-même investi dans plusieurs biens immobiliers. Le législateur a permis, il y a quelques années, la création de fonds spécialisé en immobilier géré : les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée). Cerenicimo, spécialiste depuis 25 ans de la location meublée sous bail commercial, a développé depuis 2017 en partenariat avec La Française AM un fonds de ce type : l’OPCI LF Cerenicimo +. Les avantages de ce véhicule collectif sont nombreux.
La diversification offerte (plusieurs biens au sein de plusieurs résidences de tout type avec plusieurs gestionnaires) en est le premier d’entre eux. Le risque de l’investisseur est fortement dilué et il profite de prix d’achats particulièrement avantageux car les négociations sont menées pour l’acquisition de plusieurs logements au sein d’une même résidence.
Un autre avantage est la fiscalité des dividendes perçus. En effet, les FILM permettent de profiter des amortissements comptables liés aux investissements en location meublée ce qui a pour conséquence de réduire considérablement pour l’investisseur la taxation des revenus versés par l’OPCI.
Un dernier avantage est la liquidité des parts puisque la caractéristique d’un OPCI est de racheter les parts, au prix de la dernière valeur liquidative, d’un investisseur qui souhaite vendre. Au final, cela permet d’investir dans un actif tangible, l’immobilier, en toute sécurité avec la possibilité de vendre quand on le souhaite.
La capacité de résistance de l’immobilier géré s’est particulièrement illustrée en 2020 à travers l’OPCI LF Cerenicimo + puisque sa performance a été de + 5,23 % soit plus de 35 % depuis sa création. La comparaison avec les résultats enregistrés par d’autres actifs immobiliers ou financiers et le niveau très bas des taux d’intérêts est flatteuse.
Cet article vous est proposé par Cerenicimo Finance
Cerenicimo Finance propose le premier OPCI grand public en immobilier géré multi-secteurs. Son produit LF Cerenicimo + est né d’un partenariat entre 2 groupes reconnus pour leur expertise : La Française et Consultim.
