Les résidences étudiantes dans le Grand Paris : un investissement en plein essor

Les résidences étudiantes dans le Grand Paris : un investissement en plein essor

14,Juin 2023 | #Actualités, #LMNP, #Tendances

Le marché immobilier est en constante évolution et offre de multiples opportunités d’investissement. Parmi celles-ci, le secteur des résidences étudiantes connaît une importante croissance, en particulier dans la région dynamique du Grand Paris. Pourquoi opter pour ce type d’investissement ? Comment faire ? Découvrez toutes nos réponses.

Beaucoup de demandes et très peu d’offres de logements étudiants dans le Grand Paris


On le sait, grâce à ses institutions d’enseignement de renommée mondiale, la région de Paris est un pôle d’attraction majeur pour les étudiants du monde entier. Les universités, les écoles de commerce et les établissements spécialisés offrent une multitude de programmes attractifs, attirant ainsi un nombre croissant d’étudiants. Chaque rentrée, les étudiants sont de plus en plus nombreux à s’installer en région parisienne. Et chaque été précédent, c’est la même difficulté pour les étudiants et les parents : trouver un logement.

 

Investir en résidences étudiantes dans le Grand Paris : les avantages

Un taux d’occupation élevé

Choisir d’investir dans une résidence étudiante présente de nombreux avantages. L’un d’entre eux tient dans la signature d’un contrat de location, appelé bail commercial, conclu avec une société d’exploitation spécialisée, pour une première période d’a minima 9 années. Un autre avantage réside dans le fait que la demande d’hébergements pour étudiants est largement supérieure à l’offre, optimisant ainsi le remplissage des résidences dédiées à cette population, permettant ainsi de pérenniser sereinement l’exploitation et donc la perception de loyer sur du long terme pour l’investisseur.

 

Une gestion simplifiée !

L’investissement en résidences services permet aux investisseurs de déléguer la gestion quotidienne des biens à des opérateurs professionnels. Exit la recherche de locataires, l’angoisse des impayés ou autre inquiétudes… Les gestionnaires, aussi appelés « exploitants », de résidences services s’occupent de tout ! Ils traitent de la location, de la maintenance, de la sécurité et de la gestion globale de la résidence. Cela libère les investisseurs des tracas liés à la gestion immobilière.

La location meublée non professionnelle en résidence services, c’est quoi ?

 

  • Des revenus locatifs réguliers et indexés dans le temps,
  • Une non-fiscalisation partielle ou totale des revenus générés, et ce, sur du long terme
  • Une solution d’investissement idéale pour se créer des revenus complémentaires et optimiser la transmission de son patrimoine
  • Une gestion facilitée et sereine, car entièrement déléguée à l’exploitant !

Une résidence services, c’est quoi ?

 

  • Un immeuble d’habitation qui propose plusieurs logements meublés et équipés
  • Des services et des prestations pour les locataires occupants : accueil, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage, salle d’étude, cafétéria, laverie, connexion internet, accès sécurisé, stationnements…
  • Elle doit être gérée par un exploitant professionnel spécialisé
  • Elle peut cibler différents publics (étudiants, personnes âgées, touristes etc.) ou proposer des habitats intergénérationnels ou multi cibles (Mobility).

Les zones attractives du Grand Paris pour les résidences étudiantes

Il est essentiel de sélectionner des emplacements stratégiques pour maximiser les chances de succès de votre investissement en résidences étudiantes. Certaines zones du Grand Paris sont particulièrement attractives pour les étudiants, notamment les quartiers proches des universités et des grandes écoles, les zones bien desservies par les transports en commun et les quartiers en plein développement. Par exemple, à Évry (91), une résidence étudiante est en cours de commercialisation pour permettre aux 15 000 étudiants de l’université Paris-Saclay et du Génopole Campus d’accéder à de nouvelles offres de logements, trop peu nombreuses à proximité.

Découvrir la résidence étudiante Odalys Campus à Évry (91)

Comment investir dans une résidence étudiante ?


Le plus simple pour investir dans une résidence services est de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il pourra établir votre profil d’investisseur. Comment vous sentez-vous par rapport au risque ? Pourquoi souhaitez-vous investir ? Avez-vous des envies, des besoins, ou une situation financière particulière ? Autant de questions qu’un conseiller en gestion de patrimoine vous posera afin d’établir quelle stratégie d’investissement est la plus favorable pour vous. Si vous avez déjà une préférence pour un type d’investissement, pour une localisation ou pour un segment, vous pourrez évidemment lui indiquer et il s’efforcera de vous conseiller de la meilleure manière.

Censi-Bouvard, Pinel et Pinel+ : quelles alternatives ?

Censi-Bouvard, Pinel et Pinel+ : quelles alternatives ?

8,Mar 2023 | #Actualités, #LMNP

Avec la fin du dispositif Censi-Bouvard, la modification des modalités du dispositif Pinel et une offre limitée en Pinel+, vers quels investissements locatifs faut-il désormais se tourner ? Découvrez nos conseils.  

Censi-Bouvard et Pinel : pourquoi c’était si bien ?


Censi-Bouvard : le dispositif préféré des investisseurs en résidences services


Proposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard et adopté en mars 2009, le dispositif proposait à l’époque un avantage comparable à celui de la loi Scellier, à savoir une réduction d’impôt à hauteur de 25 % du montant investi réparti sur une période de 9 ans, pour les investisseurs en location meublée non professionnelle sur le marché primaire (VEFA ou VIR) et sur tous les types de résidences services.

Dans sa dernière version, le dispositif Censi-Bouvard, également appelé l’amendement Bouvard, permettait à un investisseur en LMNP (Loueur Meublé non Professionnel) de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition sur 9 ans sur un investissement effectué sur dans une résidence santé, étudiante ou seniors.

La très grande majorité des lots vendus en Censi-Bouvard ces dernières années l’était dans des résidences étudiantes car l’enveloppe d’acquisition était la plus accessible. 

Cet amendement a été supprimé le 31 décembre 2022 sans dispositif de substitution.


Pinel et Pinel+ : quelles différences ?


Loi Pinel classique : des modalités qui ne séduisent plus

La loi Pinel, nommée d’après Sylvia Pinel (Ministre du Logement à l’origine du projet) est une disposition introduite par la Loi de Finances 2015. Le dispositif offrait la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si l’on s’engageait à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.

Le but ? Inciter les investissements dans l’immobilier neuf ou en VEFA, afin d’augmenter les offres sur le parc locatif, et plus particulièrement dans des zones tendues (où la demande dépasse l’offre). 

Toujours d’actualité, la loi Pinel devient toutefois moins attractive pour les investisseurs. Trois changements majeurs :

  • Depuis 2020, les maisons individuelles sont exclues du dispositif ;
  • Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont été réduits : ils passent de 12 % à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % à 15 % pour une mise en location de 9 ans, et de 21 % à 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans ;
  • À partir de 2024, la réduction d’impôt sera encore moins alléchante car les taux s’élèveront à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.


Loi Pinel+ : une offre rare

Depuis janvier 2023, le Pinel+ prend la suite du dispositif Pinel. D’un point de vue fiscal, Pinel+ propose les mêmes avantages que le Pinel avant 2023 : des taux de réduction d’impôt de 12, 18 et 21 % pour des engagements locatifs respectifs de 6, 9 et 12 ans. 

Toutefois, les logements neufs devront respecter des nouveaux critères :

  • Être localisés dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou situés dans une zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation ;
  • Suivre des critères de performance énergétique et environnementale précis, que vous trouverez sur le site Internet de l’administration française ;
  • Avoir des surfaces habitables minimales précise par catégorie de logement (à consulter ici) ;
  • Posséder un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon, de 3 à 9 mètres carrés ;
  • Compter deux façades d’orientations différentes pour les appartements T3 et plus.

Ce sont ces deux derniers critères qui participent à la raréfaction des offres en Pinel+. Mais ce n’est pas tout ! Les mises en chantier sont en baisse depuis la fin d’année 2022, tandis que les coûts d’opération ont fortement augmenté. Par conséquent, les promoteurs cherchent à écouler le stock actuel… Des biens éligibles au dispositif Pinel+ pourraient donc se trouver disponibles aujourd’hui, mais en trouver sera plus difficile dans les prochains mois.

Les meilleures alternatives aux Censi-Bouvard et Pinel


Épargne financière ou immobilière ?

Dans un contexte inflationniste, l’immobilier reste une solution d’investissement à privilégier dans la mesure où les loyers sont, en partie, indexés sur l’inflation (dans le cadre des baux commerciaux ou sur une location nue). À l’inverse, selon David Régin, Directeur commercial de Consultim Partners, « laisser son épargne sur des supports financiers classiques, c’est détruire de la valeur ».

« À quoi ressemblera ma retraite ? » : une question que l’on entend régulièrement, encore plus alors que les discussions sur la nouvelle réforme des retraites sont en cours. « L’objet même de cette réforme, c’est le maintien des pensions avec une augmentation de la durée de cotisation », explique M. Régin, précisant que l’objectif des investisseurs est donc d’anticiper leur départ à la retraite en utilisant leur effort d’épargne d’aujourd’hui pour se créer une rente ou un capital à terme.


L’investissement en LMNP : générer du revenu complémentaire net d’impôts

« Le dispositif Censi-Bouvard est mort, vive le loueur meublé amortissable ! », s’exclame David Régin. En optant pour le LMNP amortissable, il est possible d’annuler tout ou partie des revenus pendant une longue période : « 10/15 ans pour un paiement comptant, 20/25 ans pour un paiement à crédit », précise M. Régin.

Cette option offre une grande visibilité sur le rendement prévisionnel associé, grâce au bail commercial et l’indexation systématique des loyers. De plus, si l’on choisit d’opter pour des services proposés par Consultim Groupe, pas de contrainte de gestion, une sécurisation complémentaire de l’investissement et un accompagnement comptable réussi, grâce respectivement à Propertimo (property management),  Immoguard (assurance revente en cas de force majeure) et Expertim (expertise comptable).


L’immobilier géré : une réponse à des besoins démographiques

En choisissant l’immobilier géré (un logement meublé en résidence services), vous pouvez bénéficier de toutes les offres du marché primaire et secondaire sur des segments répondant à des forts besoins démographiques. « Les étudiants ont des besoins locatifs très importants, surtout qu’ils sont de plus en plus nombreux à faire des études supérieures », indique le Directeur commercial de Consultim Partners. De plus, le vieillissement de la population engendre des besoins structurels très importants pour le troisième et quatrième âge. Pour finir, rappelons que la France est la première destination touristique au monde… Autant de besoins locatifs évidents et structurels auxquels répondent les résidences services, permettant de bénéficier du régime de loueur meublé.


L’immobilier géré et bail commercial, synonymes d’une meilleure visibilité de son investissement immobilier

En optant pour le LMNP, le propriétaire bailleur signe un bail commercial avec un locataire (le preneur à bail) exploitant le lot à des fins commerciales. En plus des mentions habituelles d’un contrat (parties, objet, localisation, etc.), plusieurs informations importantes sont mentionnées : montant du loyer HT (pour récupération éventuelle de la TVA), modalités de versement, modalités d’indexation, répartition des charges entre les parties, etc. Toutes ces informations seront valables durant la totalité du bail commercial, soit 9 ans minimum (et jusqu’à 12 ans). Ces modalités pourront être reconduites tacitement à la fin dudit bail, sauf en cas de renouvellement ou discussion entre les parties. Par conséquent, et contrairement à un investissement réalisé sur le marché résidentiel (avec une gestion personnelle des travaux et de la location), cela permet à l’investisseur d’avoir un cadre et une visibilité pour son investissement.


Le loueur meublé : une réponse aux principaux objectifs patrimoniaux

En plus de répondre aux défis actuels, la location meublée non professionnelle permet de répondre aux principaux objectifs patrimoniaux des investisseurs. En effet, le LMNP favorise la constitution d’une rente ou d’un capital en choisissant d’opter pour un lot sur le marché neuf et de profiter de l’effet de levier du crédit.

Si l’on n’a pas encore anticipé son départ à la retraite, ce n’est pas trop tard ! Autour de 55 ans, l’achat d’un lot en utilisant au maximum son effort d’épargne en s’orientant vers un crédit court permet de se créer des revenus complémentaires lors du départ à la retraite. Au début de sa retraite, l’achat comptant d’un lot sur le marché secondaire (où les enveloppes d’acquisition sont plus accessibles que sur le neuf) permettra de bénéficier de revenus immédiats complémentaires. Point complémentaire, et peu importe son âge, il est possible d’anticiper la transmission de son patrimoine en optant pour un schéma d’optimisation via une société (par exemple une SARL de famille). 

Rappelons que tout investissement présente des risques et qu’il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du patrimoine qui saura, en fonction de votre situation personnelle, de vos besoins et de vos envies, vous proposer les meilleurs choix pour votre épargne

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24,Fév 2023 | #Actualités, #LMNP

On ne le dira jamais assez : la conjoncture économique et sociétale française est actuellement inédite. Entre l’inflation qui n’a jamais été aussi haute, un recul de l’âge de départ à la retraite et des indemnités réduites, ainsi que la fin de dispositifs de défiscalisation… Comment réussir à se construire un patrimoine de qualité ? Réponse avec la location meublée non professionnelle, alliée de taille dans cet horizon incertain.

2023 un contexte macroéconomique tendu


L’inflation, bien installée en France et en Europe

En quinze ans, l’inflation n’a jamais été aussi importante. En 2023, d’après la Banque de France, elle devrait s’établir à 6 % en moyenne. Elle devrait être particulièrement importante au premier semestre 2023 et pourrait décroitre au fur et à mesure pour atteindre 4 % à la fin de l’année. Pour la suite ? La Banque de France prévoit, en date du 1er février, une inflation moyenne glissée de 2,5 % en 2024 et 2,1 % en 2025. Avec cette inflation importante, l’épargne financière en prend un sacré coup.

Investissements : les primes de risque sur la touche

Les rendements associés à la prise de risque sur un investissement donné n’évoluent pas aussi rapidement que l’inflation et se voient écrasés par celle-ci. Par conséquent, un actif peu risqué pourrait voir son rendement net d’inflation basculé en zone négative ! Heureusement, lorsque l’on choisit d’effectuer un investissement, il est recommandé d’avoir une vision plus large et de prendre en compte ses besoins patrimoniaux personnels à moyen et long terme et pas uniquement la situation macroéconomique à l’instant présent. Attention, thésauriser serait néanmoins la pire des solutions car cela revient à éroder (fortement !) chaque année son capital en période inflationniste.

Taux d’usure et réforme des retraites : les actualités à suivre

Deux autres subtilités à suivre pour cette année 2023. Le taux d’usure verra son taux modifié mensuellement plutôt que trimestriellement, « tellement celui-ci doit être corrigé rapidement et adapté au contexte économique », explique Édouard Fourniau, Directeur général délégué de Consultim Groupe. Pour finir, évidemment, la réforme des retraites qui fait un lien évident avec les sujets d’épargne et qui suggère fortement « qu’il faudra travailler plus ou toucher moins lors du départ à la retraite », indique M. Fourniau.

Immobilier en 2023 : des changements structurels

Au-delà du contexte inflationniste, les politiques fiscales entreprises par le gouvernement forcent les investisseurs à trouver des solutions alternatives. Effectivement, le dispositif Censi-Bouvard s’est arrêté au 31 décembre 2022 (défiscalisation de biens en résidences services) et le dispositif Pinel tel que nous le connaissions n’existe plus. Pour ce dernier, des contraintes complémentaires ont été ajoutées et les taux de réduction d’impôts ont été réduits une première fois cette année et le seront une seconde fois en 2024.

De plus, le marché immobilier se montre plus attentiste que jamais, tant il est sous tension et que l’accession à la location ou à la propriété semble de plus en plus difficile. Un constat réalisé par Consultim Groupe depuis plusieurs mois déjà, et qui ne risque pas d’aller en s’améliorant avec l’entrée en vigueur progressive des fins de location de logements dits « passoires énergétiques » (Diagnostics de performance énergétique – DPE).

La location meublée non professionnelle (LMNP) : solution miracle ?


Dans ce contexte inflationniste tendu et face à de probables baisses d’indemnités de retraite, l’immobilier semble se placer comme un véritable rempart contre les soubresauts macroéconomiques… Par exemple, quand on regarde l’évolution des prix de l’immobilier des années 1970 avec le niveau d’inflation de l’époque, on peut voir que l’immobilier s’est valorisé et s’est montré résilient

Sources : PrimeView, IGEDD. Investir comportes des risques. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs.

Face à tous ces constats, deux questions reviennent :

  • Comment puis-je protéger mon épargne de l’inflation ?
  • Comment puis-je compenser ma perte de revenus lors de ma retraite ?

Une solution tire son épingle du jeu : la location meublée non professionnelle.

En plus de se constituer un patrimoine immobilier et d’anticiper sa retraite, opter pour une location meublée non professionnelle permet de générer des revenus non fiscalisés. « Effectivement, le statut LMNP permet, par le mécanisme de l’amortissement comptable, de générer des revenus qui ne sont pas fiscalisés », indique David Régin, Directeur commercial de Consultim Partners, précisant que ce n’est pas le cas des revenus fonciers ou financiers.

Grâce à la location meublée non professionnelle, et particulièrement si celle-ci s’effectue en résidences services, il est possible de bénéficier de revenus immédiats (notamment sur le marché secondaire). Par la signature d’un bail commercial avec un exploitant, le propriétaire-bailleur verra plusieurs de ses engagements retirés. Entre autres, l’entretien des locaux et la recherche de clients seront du ressort de l’exploitant.

Pour finir, pour tous ceux qui souhaitent donner un sens à leurs investissements, la location meublée non professionnelle en résidences services répond à des problématiques démographiques évidentes. Le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter et l’offre existante n’est pas suffisante. Financer la réalisation d’une résidence étudiante permet de répondre à ce problème tout en procédant à un investissement pérenne. Il en va de même pour les résidences seniors ou santé qui permettront de loger la population vieillissante française.

Bien que la location meublée non professionnelle représente une solution patrimoniale encore méconnue par le grand public, elle se montre très efficace dans le cadre d’une gestion patrimoine en voie de création ou déjà établie. La pluralité des solutions disponibles (sur le marché primaire ou secondaire) et la diversité des cibles locatives (résidentielles, étudiantes, tourisme, santé, seniors) font d’elle un véritable incontournable de l’investissement en immobilier, aussi bien pour protéger son épargne des aléas macroéconomiques que pour générer des revenus complémentaires ou anticiper sa retraite.

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