Quel bilan pour le secteur des Résidences de Tourisme ?

Quel bilan pour le secteur des Résidences de Tourisme ?

Depuis le 2 juin (le 22 juin en région parisienne) nous avons pu rouvrir nos résidences, remobiliser nos équipes et recommencer à accueillir la clientèle dans le cadre d’une charte sanitaire stricte, commune aux Résidences de Tourisme, villages de vacances et campings, agréée par les Ministères du Travail et de la Santé. L’officialisation tardive du déconfinement, le 28 mai, et de la charte sanitaire, le 18 juin, a pénalisé fortement l’activité des résidences de tourisme sur le mois de juin. A partir du discours d’Edouard Philippe le 28 mai, puis durant tout l’été, les réservations sont arrivées à un rythme très important, après 2,5 mois d’inactivité commerciale pour nos centrales de réservations et nos établissements.

Une saison estivale positive

Malgré la crise sanitaire et économique que nous traversons, la saison 2020 restera exceptionnelle, et ce, à plusieurs titres. Les réservations de toute dernière minute ont nécessité une réorganisation immédiate de nos centrales de réservation, afin de gérer ces flux exceptionnels. Il a fallu également veiller au déploiement des mesures sanitaires et à leur respect. La crainte d’apparition de clusters a été aussi au centre des préoccupations, la saison d’une région ou d’une station pouvant se jouer sur un fil. Malgré tout, et c’est bien là l’essentiel, la haute saison touristique a été positive en termes de fréquentation. Ce fût beaucoup plus compliqué pour les résidences urbaines, notamment pour les résidences haut de gamme. Les Français ont également favorisé des séjours plus longs, marquant ainsi une rupture par rapport aux évolutions observées depuis plusieurs années.

Les vacanciers ont privilégié les grands espaces et se sont dirigés vers la Montagne, grande gagnante de cette saison estivale. Le taux d’occupation en résidences de tourisme de Montagne a même été supérieur en août 2020 par rapport à l’année précédente.

Les résidences situées sur le littoral ont connu une activité similaire à celle de 2019, avec de meilleurs résultats sur la Côte Atlantique que sur la Méditerranée. La Corse a subi un été catastrophique et, malgré la qualité de ses plages, le Languedoc-Roussillon n’a pas tiré son épingle du jeu.

En ce qui concerne les Résidences de Tourisme situées à la Campagne, les chiffres sont contrastés. De nombreuses résidences ont réalisé une très bonne saison avec une activité équivalente voire supérieure à celle de 2019, notamment dans le Sud-Ouest, en Provence, en Auvergne. Cependant, le manque de clientèle étrangère, britanniques, belges et néerlandaises en tête, a pénalisé certaines Résidences de Tourisme qui, depuis des années, avaient largement capitalisé sur ces marchés étrangers. Les stations thermales n’ont quasiment pas eu d’activité. L’Alsace, également, a souffert.
En ville, la situation est différente. Les taux d’occupation ont chuté cet été de l’ordre de 50 %. La fin d’année s’annonce également compliquée en raison de l’absence de la clientèle affaires, de la clientèle étrangère et de l’annulation de nombreux salons et événements

Des mesures sanitaires globalement respectées

Dans l’ensemble, les clients des résidences de tourisme se sont montrés respectueux des consignes sanitaires. Toutefois, les équipes ont rencontré quelques difficultés notamment sur le port du masque dans les espaces communs et la gestion du linge sale. A la suite d’un sondage réalisé par le SNRT auprès de ses adhérents, la part de clients jugés « difficiles à gérer s’élève tout de même à 15 % !

Et après ?

Globalement et face aux inquiétudes que tous les acteurs du tourisme nourrissaient au printemps dernier, les mois de juillet et août ont été inespérés, en dehors du tourisme urbain et de quelques destinations, notamment la Corse. Malgré tout, l’activité touristique en septembre est inférieure à celle de l’année précédente, les retraités étant moins nombreux à partir. Comme la plupart des professionnels du tourisme, nous restons dans le flou sur l’évolution de l’épidémie. Le niveau des réservations sera dépendant de la situation sanitaire. Nous risquons bel et bien de revivre les mêmes réservations de toute dernière minute que cet été, mais avec une absence de clientèle étrangère qu’en montagne, il est impossible de compenser par la clientèle domestique.

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Retour sur deux crises économiques majeures

Retour sur deux crises économiques majeures

Le capitalisme est fondamentalement cyclique, ce qui signifie qu’il est ponctué de crises. Ces fluctuations économiques ont, depuis plusieurs siècles, attiré l’attention des économistes qui distinguent plusieurs types de cycles. Nicolas Bouzou, Economiste et Essayiste revient sur ces crises. 

Il existe des cycles de courte période : les phases d’expansion durent quelques années, suivies de ralentissement voire de récession de quelques années également. Il existe aussi des cycles de longue période (parfois 30, 40 voire 50 ans !), dits cycles Kondratiev, du nom du statisticien soviétique qui les avait identifiés en 1925. Cette découverte lui valut d’ailleurs le goulag car le parti communiste n’appréciait pas l’idée selon laquelle l’économie capitaliste était cyclique : selon le dogme, elle devait s’effondrer, point final. Mais le dépit du Parti n’eut pas de prise sur la réalité : Kondratiev avait raison. Quelques années après Kondratiev, Schumpeter remarquera que le début de chaque cycle correspond à la diffusion d’une innovation majeure : la machine à vapeur, les grands moyens de transport, l’électricité puis l’automobile…L’innovation joue un rôle central dans la dynamique capitaliste.

Les phases de hausse des cycles Kondrati

Les phases de hausse des cycles Kondrati sont caractérisées par une accélération de la croissance d’abord, des prix ensuite, et de l’endettement enfin. A l’inverse, les phases de baisses sont marquées par un ralentissement de la croissance voire, épisodiquement, un recul de la production, une inflation faible voire négative, une montée du chômage, des pressions protectionnistes et un désendettement généralisé (où, ce qui revient au même, une remontée de l’épargne au détriment de la consommation).

La crise de 1873 fut ainsi caractérisée par des faillites de banques et de compagnies de chemin de fer et par une chute des prix agricoles. La crise des années 1930 reste symbolisée par le jeudi noir d’octobre 1929, par les faillites bancaires et l’explosion du chômage.

La crise de 2008 s’était matérialisée par l’éclatement de la bulle des subprimes, aux Etats-Unis, à partir de l’été 2007. Cet épisode correspond à ce moment du cycle où l’endettement des ménages et des entreprises est devenu excessif, et doit être résorbé. La consommation, comme l’investissement doivent baisser, et l’épargne doit être reconstituée. C’est un moment de rigueur et de sobriété forcées, mal vécu, mais qui prépare la reprise. Cette crise de 2008 présentait évidemment des caractéristiques qui lui étaient propres comme le rôle joué par la titrisation sur la dégradation de la qualité des bilans bancaires, mais ses mécanismes étaient assez classiques, comparables à deux des années 1930 ou 1875. Les responsables de la politique économique ont d’ailleurs pu à l’époque s’appuyer sur des travaux universitaires très connus, pointant du doigt le manque de réactivité des banques centrales et des Gouvernements après 1929 pour, cette fois ci, réagir promptement et fortement.

La crise de 2020

La crise de 2020 est d’une nature évidemment complètement différente puisqu’elle n’est pas endogène au capitalisme. C’est un virus venu d’un marché chinois et de pratiques alimentaires ancestrales qui a réussi à entraîner une récession incroyablement forte et brutal. Le capitalisme n’a pas, cette fois-ci, secrété son propre mouvement cyclique. 

Son fonctionnement a été interrompu par un choc extérieur et par la volonté de faire passer les impératifs sanitaires avant les impératifs économiques de court terme. Encore aujourd’hui, les secteurs les plus affectés comme le tourisme le sont en raison des restrictions imposées aux voyageurs. Pour limiter les conséquences économiques et sociales de cette crise sanitaire (et du confinement), les pouvoirs publics ont très fortement réagit, partout dans le monde. Les Etats ont protégé l’offre (en France par les PGE et l’activité partielle) et soutenu la demande. Les banques centrales ont massivement acquis les obligations émises par l’Etat afin de les solvabiliser et d’éviter qu’une crise financière ne vienne s’ajouter à la crise économique. L’endettement des agents économiques privés et des pouvoirs publics a explosé partout. Mais le contexte de taux d’intérêt nuls voire négatifs et d’activisme monétaire a permis de déplacer les enjeux d’endettement vers des enjeux monétaires. Ce déplacement n’est ni magique ni neutre. 

Cette politique budgétaire et monétaire hyperactive était parfaitement indiquée et elle a permis d’éviter un cataclysme à côté duquel l’actuelle situation semblerait bien plaisante. Mais elle n’est pas sans coût, et c’est sur ce point précis qu’il existe un point commun entre 2008 et 2020. Dans les deux cas l’endettement public et la politique monétaire ont été mobilisés. Pour fixer les idées, l’actif de la BCE mesurait un peu moins de 1500 milliards d’euros au départ de la crise de 2008. 4 ans plus tard, sa taille avait doublé. Il est aujourd’hui proche de 6000 milliards, essentiellement en raison des achats de dette souveraine. Le fait qu’une partie importante des dettes publiques de la zone euro soit acquise par la Banque Centrale Européenne (environ 20% des dettes souveraines à ce jour sont à l’actif de la BCE) fait monter les prix des actifs financiers et immobiliers. L’inflation ne se lit pas dans les prix à la consommation mais sur les marchés financiers, sur l’or et l’immobilier. Les prix des logements, par exemple restent élevés, ce qui est défavorable aux jeunes primo-accédants. Les actions d’entreprises sont aussi souvent surévaluées. En outre, cette politique monétaire, qui plus est dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, permet aux entreprises « zombies » de survivre, grâce à l’abondance des financements. Ce soutien aux entreprises zombies évite des faillites mais il affaiblit la productivité du pays et donc la croissance économique à long terme.

 

2008 et 2020 sont deux crises fondamentalement différentes auxquelles on a apporté des réponses macroéconomiques qui présentent des traits communs et des implications bien identifiées : explosion des prix d’actifs et affaiblissement de la croissance économique à long terme. Ces maux sont acceptables par rapport aux conséquences de l’inaction. Mais ils doivent être parfaitement compris par ceux qui doivent prendre des décisions économiques et financières.

Un article rédigé par Nicolas Bouzou

Économiste et Essayiste français, Nicolas Bouzou intervient en tant que Conseiller stratégique auprès de Consultim Groupe.

Baisse des stocks en immobilier Pinel, quelles alternatives ?

Baisse des stocks en immobilier Pinel, quelles alternatives ?

La crise sanitaire n’a qu’assez peu impacté la demande d’immobilier neuf, les investisseurs gardant un fort appétit pour cet actif tangible, résilient et rentable. Elle a en revanche eu des conséquences sur l’offre qui s’effrite actuellement dans des proportions très importantes. 

Pinel : baisse de la construction de logement neuf

D’un côté, l’effet confinement qui a stoppé net l’instruction des permis de construire s’est ajouté à l’effet municipales, élections à l’aube desquelles les élus rechignent traditionnellement à l’accord de nouveaux permis. Ainsi, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, « le nombre de logements collectifs neufs autorisés a plongé de 100 000 unités entre 2019 et 2020 ».
De l’autre côté, la fin du confinement a vu émerger un plan intensif de soutien aux promoteurs, développé notamment par CDC HABITAT, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations. Ce ne sont pas moins de 50 000 logements neufs qui ont ainsi été achetés en bloc. Cet effet ciseau va donc venir considérablement assécher l’offre pour les particuliers dans les prochains mois, en premier lieu pour les investisseurs sur le dispositif Pinel.

Dispositif Censi-Bouvard : une alternative au Pinel

Dans ce nouvel environnement d’offre, le dispositif Censi-Bouvard, accessible pour les actes régularisés avant le 31/12/2021, doit retrouver ses lettres de noblesse auprès des investisseurs souhaitant défiscaliser.

Pour rappel, il permet de réaliser une économie d’impôt sur le revenu, à hauteur de 11 % du prix d’acquisition HT plus frais de notaires, sur les 9 premières années de l’investissement. Y sont éligibles les résidences services neuves hors résidence de tourisme. 11 %, c’est certes en façade moins attractif que les 18 % de réduction d’impôt promis au propriétaire Pinel sur le même horizon temporel, mais derrière le Censi-Bouvard se cachent d’autres atouts qui permettent de soutenir la comparaison.

Il faut d’abord rappeler que la réduction d’impôt du Censi-Bouvard se cumule avec un autre avantage fiscal de poids pour les résidences neuves, à savoir la récupération de le TVA grevant l’acquisition (taux de 20 %).
Ainsi, sur l’exemple d’un bien acheté 100 TTC, le prix de revient réel pour l’investisseur après avantage fiscal n’est que de 74,2 % (la réduction d’impôt de 11 % pesant 9,2  du prix TTC et la TVA pesant 16,6 % du prix TTC).

Si l’on fait le même exercice en Pinel avec le taux maximum de réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, le même prix de revient s’affiche à 79 %.
Contrairement aux idées reçues, l’avantage fiscal total acquis par l’investisseur est donc supérieur en Censi-Bouvard.
Aussi, lorsqu’on parle de « défiscalisation », il faut aussi s’intéresser à la balance entre l’économie d’impôt réalisée et les impôts générés par les revenus liés à l’investissement. Là encore, le Censi-Bouvard procure un argument de choix avec la possibilité depuis 2017 de cumuler le dispositif au régime d’imposition Micro BIC.

Le régime Micro Bic


Pour rappel, ce régime permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les revenus BIC encaissés en contrepartie de ne pas déclarer de charge. Un système particulièrement intéressant dans l’univers du Censi-Bouvard, qui affiche d’une part des rendements bruts plutôt élevés (4 % en moyenne) et d’autre part un volant de charges plutôt très faible (intérêts d’emprunt réduits dans le contexte actuel, charges locatives faibles voire nulles dans le cadre des baux commerciaux, impossibilité de pratiquer l’amortissement).
Le régime Micro BIC permet donc de réaliser sur le long terme des économies d’impôt sur le revenu BIC conséquentes et d’afficher une balance Réduction d’impôt / Impôt généré très cohérente en comparaison du Pinel.

La location meublée en résidence services

Enfin, l’investisseur averti doit prendre en considération que le flux fiscal de réduction d’impôt doit aussi être mis en rapport du flux locatif et donc du rendement pour juger de la performance globale de l’investissement.
Là encore, la location meublée, grâce au dynamisme des marchés locatifs associés aux modèles des résidences services éligibles au Censi-Bouvard (Seniors et Etudiant) et grâce également au volant de charges réduit pour l’investisseur, tire son épingle du jeu en proposant des rendements nets de charges supérieurs au locatif traditionnel.

Au total, la prise en compte de toutes les caractéristiques d’un investissement en Censi-Bouvard au-delà de la seule lecture du taux de réduction d’impôt doit permettre de mettre en avant la pertinence financière de ce modèle auprès des investisseurs dans un univers de rareté du stock. D’autant qu’avec un zonage Pinel rendant quasi-impossible les investissements inférieurs à 150 K€ et un resserrement des conditions de financement pour les investisseurs, les budgets maîtrisés des résidences services (à partir de 51 K€ HT dans notre stock actuel) prennent aujourd’hui encore plus leur sens.

  

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Les nouvelles règles de financement de l’immobilier d’investissement.

Les nouvelles règles de financement de l’immobilier d’investissement.

Les taux de crédits immobiliers demeurent historiquement bas et attractifs pour les emprunteurs. Ainsi en moyenne les taux sont actuellement de 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans, mais pour les meilleurs profils, il est possible de négocier des taux plus bas.

Crédit immobilier : les banques de plus en plus frileuses

Malgré cette possibilité d’accéder à la propriété grâce à ces taux faibles, le taux de refus a doublé en quelques mois… En effet, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont restreint les conditions d’accès et exclu de nombreux investisseurs.

Pour rappel, le HCSF a recommandé à la fin 2019 aux établissements bancaires de limiter la durée des prêts à 25 ans et de veiller à ne pas dépasser l’endettement des emprunteurs à 33 % de leurs revenus sans tenir compte du reste à vivre. Malgré une possibilité de dépasser ce plafond des 33% de taux d’endettement pour 15% des dossiers, de nombreux projets immobiliers sont abandonnés. Ces directives ont fait exploser la part des dossiers refusés de 6,6 % à la fin mai à 10,7 % en septembre. Les taux de refus ne prennent pas en compte, les profils clients refusés par les banques si les revenus de l’emprunteur, sa capacité d’épargne et les contreparties espérées ne répondent pas à leur cible.

Les refus de prêts immobiliers peuvent également avoir pour cause l’atteinte du taux d’usure. Ce dernier est un seuil global qui ne peut être dépassé par un organisme prêteur, il est composé : du taux d’emprunt, des frais de dossiers et de courtage, les coûts de garanties et d’assurances et enfin des frais d’ouverture de compte. La Banque de France constate les taux effectifs moyens pratiqués, en augmente d’un tiers le résultat et en détermine le taux d’usure applicable en fonction de durée de l’emprunt.

evolution taux d'usure prêt immobilier

Évolution du taux d’usure des prêts immobiliers

Publié au journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant, le seuil d’usure varie en fonction de la catégorie de prêts, du montant emprunté et de la durée.

Pour le 3eme trimestre 2020, le taux d’usure a augmenté de 0,06 % sur les prêts de 20 ans et plus.

Cet article vous est proposé par Credifinn

Courtier en crédit, Credifinn est le spécialiste du financement de la clientèle patrimoniale et des investisseurs non résidents ou expatriés.